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3기 신도시 대토보상, 토지소유자 '불이익'법인리츠주식 선지급 70% 대출은 불법, 교산 토지주 선자금 막혀
이규웅 기자 | 승인 2021.06.23 09:58

정부가 추진중인 「수도권 주택공급 확대방안」의 일환으로 수도권 주택시장 및 서민 주거 안정을 위해 3기 신도시를(330만 ㎡ 이상)남양주 왕숙·왕숙2, 하남교산, 인천계양, 고양창릉, 부천대장, 광명시흥, 대규모 택지(100만 ㎡ 이상) 과천과천, 안산장상 등 2개 지구이다.

3기 신도시에 대해 △2018, 9. 13. 주택시장 안정대책(관계부처 합동) △9. 21. 수도권 주택공급 확대방안(국토교통부) △수도권 공공택지 30만 호 확보 △1차 17곳 3.5만 호 발표 △12. 19. 2차 수도권 주택공급 계획 발표 △2차 41곳 15.5만 호 발표(남양주왕숙, 하남교산, 인천계양 등 3곳 11.5만 호 포함) △2019, 05. 07. 제3차 신규택지 추진계획 △3차 28곳 11만 호 발표(고양창릉, 부천대장 등 2곳 5.8만 호 포함) △10. 15. 남양주왕숙, 인천계양, 하남교산, 과천과천 지구지정 완료 등으로 사업이 계획에 따라 진행되고 있다.

3기 신도시는 교통이 편리한 도시, 서울과 맞닿아 있거나, 아주 가까운 곳에 위치해 있으며, GTX, S-BRT와 같은 다양한 교통수단을 통해 주요 도심까지 30분이면 도착할 수 있다. 또한, 신도시 내에서는 10분 안에 대중교통과 연결되는 미래교통도시로 만들겠다는 포부이다.
 
2019, 10. 15. 남양주왕숙, 인천계양, 하남교산, 과천과천 지구지정 완료되어 사업시행자 한국토지주택공사(LH), 경기도시공사 및 지자체공사 등으로 진행되는 가운데, 특히 하남교산지구 토지소유자(지주)들에게 현금보상 및 대토보상이 진행되는 가운데 우려되는 부분이 있다.

예를들면 2021, 5. 21 한국토지주택공사(LH), 경기도시공사 및 하남도시공사와 대토보상계약이 마감되었는데, 그 현황을 보면 다음과 같다.
토지보상 계약에 따르면 △총 소유자 대비 71%(4,251명 중 3,038명) △필지는 66%(1만474필지 중 6,933필지) △면적은 65%(591만8천㎡ 중 387만7천㎡)가 계약됐다.

또한 대토보상을 보면 △주상복합용지 225명(70.25%) △상업시설용지 24명(99.56%) △자족시설용지 55명(3.80%) △근린생활시설용지 29명(89.02%) △블록형단독주택용지 2명(0.99%) 등 계약이 체결된 토지는 소유권 이전등기가 완료하게 되면 토지 소유자별로 보상금이 지급될 예정이다.

교산신도시 계획에 따라 토지 소유자와 사업시행자간 현금 보상 및 대토보상계약이 5월 21일 마무리 되었지만, 일부 대토보상 계약체결이 미달로 인해 추가대토보상계약이 6월 중 추가 대토보상공고가 예상되고 있다.

교산신도시 보상으로 열기가 뜨거워지고 있으나, 한국토지주택공사(LH)와 대토보상 계약체결 현황을 보면 찬바람이 불고 있다.

토지소유자에게 왜? 이런 현상이 일어날까?
“대토”란 토지소유자가 원하는 경우 토지보상금을 현금으로 받는 대신 당해 사업의 시행으로 조성한 토지(신도시지역)로 조성원가 형태로 보상받는 것을 말하는데, 대토보상제도는 LH가 토지소유자(지주)에게 최대의 보상이라는 장점이 있는 제도이다.

한국토지주택공사(LH)가 토지용지공급시까지 2∼3년 동안 토지소유자는 자금을 전혀 융통할 수 없게 「부동산투자회사법」개정이 이루어져 대토신청을 한 토지소유자 및 전문성을 갖춘 부동산투자회사(대토회사)도 혼선이 이루어지고 있는 상황이다.

특히, 부동산투자회사(대토회사)는 대토법인의 리츠주식의 거래를 통해 주식을 담보로 선지급 70%정도 지주에게 현금지급으로써, 양도소득세 납부와 각종채무 등을 상환하고, 대토신청을 한 토지 소유자 자금여유를 갖고, 대토사업에 참여할 수 있었으나, 2020년 12월 3일 국회 진선미 국토교통위원장이 발의한 「부동산투자회사법」이 2021년 3월 24일 국회본회의에 수정가결됨으로써 하남 교산신도시부터 최초 적용됨에 따라 해당지역 토지소유자들의 대 혼란이 이루어지고 있는 상태이다.

개정된 「부동산투자회사법」 제26조의3 ③항 신설을 살펴보면, “부동산투자회사의 주주는 토지공급시행사업자와 토지보상계약을 체결한 날부터 3년이 경과할 것, 또한 부동산투자회사가 영업인가를 받을 것, 이 두가지 요건을 모두 갖춘 경우에 해당 부동산투자회사의 주식을 처분(매매, 증여, 담보설정, 유상감자, 신탁, 그 밖에 권리의 변동을 발생시키는 모든 행위를 포함하되, 상속은 제외)할 수 있다”라고 신설하였다. 여기에는 선자금 70% 대출로 인한 신도시 인근 부동산가격상승 등을 우려해 「부동산투자회사법」개정 주요골자로 인식하고 있는데, 일부 문을 개방하여 민초들의 마음을 읽어야 한다고 본다. 

이에 따라 다수의 부동산투자회사(대토회사)는 법인리츠주식의 거래를 통해 선지급70% 대출이 불법으로 판정, 하남 교산지구부터 토지소유자에게 선자금이 막히게 되었다. 

그러나 일부 부동산투자회사에서 부동산투자회사의 주식을 처분(매매, 증여, 담보설정, 유상감자, 신탁, 그 밖에 권리의 변동을 발생시키는 모든 행위를 포함하되, 상속은 제외)의 법을 피해 지주들에게 조금이라도 선자금 혜택을 주기위한 방법을 모색, 현행 「부동산투자회사법」 제도에서 불법자금이 아닌 합법적 방법으로 일부 자금 혜택을 진행하고 있어 눈길을 끌고 있다. 

국회 진선미 국토교통위원장이 발의한 「부동산투자회사법」개정 전에 3기 신도시 대책위원회측에서 토지소유자를 위한 대책을 강력히 국토교통부와 한국토지주택공사(LH) 그리고 진선미 국토교통위원장에게 요청하여 교산 신도시 토지소유자들의 채무상환 및 재산권 보호차원에서 대응하여 일부 선자금 조건을 제시 했어야 했는데, 현시점에서 보면 참으로 아쉽다고 볼 수 있다.

이런 신도시지역에 대한 토지소유자들은 대부분 개발제한구역(그린벨트)에서 사유재산이지만. 행정상 도움 없이 각종 제재조치를 받으며, 불법이란 명문하에 과태료 및 벌금을 맞으며 생활하고 있다. 또한 은행권의 대출을 안고 있기에 추가로  「부동산투자회사법」일부개정이 필요하다는 아우성들이다.

신도시 지구지정 내에 배정된 대토보상토지는 한국토지주택공사(LH)가 현행법으로 토지용지공급시까지 2∼3년 동안 토지소유자에게 자금을 전혀 융통할 수 없기 때문에 건설교통부와 한국토지주택공사(LH)는 일부자금이라도 활용할 수 있는 방안을 찾아 오랜기간 자기토지의 주권행사를 못했던 부분을 「부동산투자회사법」일부개정으로 토지소유자에게 자금활용의 방법을 모색하는 것이 하나의 방법이라고 볼 것이다.

한국토지주택공사(LH) 등 신도시 모든 지역을 전액 현금보상이 어렵기 때문에 채권보상 및 대토보상 제도를 이용하는데, 「부동산투자회사법」개정으로 건설교통부와 한국토지주택공사(LH)는 토지소유자의 어려움을 숙지하고, 각종 은행권채무 및 양도소득세 세금 문제정도의 자금을 활용할 수 있는 방법을 「부동산투자회사법」 추가개정으로 찾아 주어야 한다고 본다.

이에 대해 부동산투자회사 (주)한국대토개발 관계자는 다양한 방법 등에 대해 논의와 연구 노력 중에 있으며, “대토보상 토지의 공급은 주상복합용지, 공동주택용지, 상업시설용지, 근린생활용지, 자족시설용지 등. 1인당 990㎡(약300평)이하, 또는 1,100㎡(약 330평)이하 신청면적이 규정되어, 개개인이 사업을 할 수 없기에 수인(數人)이 모여 조합형태로 복합건축물을 진행하며, 부동산투자회사에 토지소유자(지주)들을 모아 신도시지역에 개발사업에 참여하는 형식을 취하고 있다”며, 부동산투자회사(대토회사)는 대토리츠법인을 설립하여 주상복합용지, 상업시설용지, 자족시설용지 등 토지소유자와 함께 공동개발사업에 참여하고 있기 때문에 「부동산투자회사법」 추가개정이 반드시 필요하다고 강조하고 있다.

요즈음, 한국토지주택공사(LH)의 여러가지의 투기 사건 등으로 인하여 앞으로 “구조조정 및 세부적 신도시계획안이 어떻게 진행 될 것인가”에 대해 관심이 집중되고 있다.

이규웅 기자  aa5767@hanmail.net

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