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중앙공원, (주)동원개발 제안 "허위 조작 수준"회계법인 공명, "심사점수 높은 공원조성비 과다", "비공원시설은 평당 300만원대?"...타당성 검증
이규웅 기자 | 승인 2021.03.13 15:13

회계법인 공명, 중앙공원 협약서 사업규모 결과 보고서 발행

광주시 중앙공원 민간공원조성 특례사업의 우선협상자로 선정된 ㈜동원개발 컨소시엄이 제안한 2,595억 원 규모의 기록적인 공원조성비로 큰 논란을 빚은 바 있다.

관련해, 그동안 국민권익위원회, 언론, 시민단체 등은 형식적 견적서에 의거 터무니없이 부풀려진 공원조성비나 도시공원 조성 취지와 자연환경을 훼손하는 과도한 공원시설물에 대한 우려를 집중 제기해 왔다. 

최근 민간공원조성 특례사업 전문 타당성 검증기관 <회계법인 공명>이 광주시와 ㈜지파크개발이 2019. 12. 30. 체결한 협약서에 근거해 이 사업에 대한 사업성 타당성을 검증한 결과<제목 : 협약서 사업규모 검토 결과보고서> ㈜동원개발 컨소시엄과 컨소시엄을 승계한 SPC ㈜지파크개발이 허위 조작 수준으로 비용을 과소계상했으며, 비용을 현실화할 때 대규모 적자로 사실상 사업성이 부재한 것으로 결론 냈다. 

이번 회계법인 공명의 사업 타당성 검토는 사업수지의 타당성 검증에 주안점을 둔 것으로 이 사업 제안공모에서 차순위로 탈락한 ㈜대저건설 컨소시엄 구성원인 ㈜가원개발의 의뢰로 실시됐다.

㈜가원건설은 14대 1의 치열한 경쟁방식으로 진행된 이 사업 제안공모에서 유독 ㈜동원개발 컨소시엄만 막대한 공원조성비를 제안하면서도 사업 자체는 적정 수준의 사업수지 흑자를 달성한다는 것은 "상식적으로 성립 불가능하다"는 점에 의혹을 품고 회계법인 공명에 사업 타당성 검토를 의뢰 한 것.

무조건 되고 보자는 식으로 공원조성비 높게 제시

이 사업 제안공모 심사평가는 평가요소 가운데 공원조성계획이 45%의 비중을 점했고, 공원조성계획 평가요소 중 공원조성비용(10점)은 총비용 대비 공원조성비의 비율을 계량평가하며, 공원조성비는 공원조성계획의 비계량 평가(30점)에도 큰 영향을 주는 핵심지표 역할을 했다. 

이러한 심사평가체계는 무조건 되고 보자는 식으로 무턱대고 높은 공원조성비를 제시하고 토지보상비나 비공원시설 공사비 등 총비용 구성요소들을 비현실적으로 낮게 제시한 제안공모 참가자를 걸러낼 수 없다는 문제점이 있었다.
 
이를 철저히 악용한 전형적인 제안사가 ㈜동원개발 컨소시엄이었다는 주장이다.
 
이 사업은 광주시가 재정적 부담을 최소화하면서도 장기 미집행된 도시계획시설 해소를 위해 민간자본인 사업시행자가 공원부지의 매입, 공원시설의 설치 및 기부채납을 통해 도시공원을 조성하는 대신 그 반대급부로 일정 면적 이하의 공원시설을 비공원시설로 개발할 수 있도록 허용해주는 사업이다.

이러한 사업 목적과 방법을 고려할 때 이 사업은 민간자본이 비공원시설의 개발로 얻어지는 수입과 기부채납되는 공원 조성 등에 투입되는 비용과의 균형(수입≧비용)이 사업 타당성을 가늠하는 핵심 조건이다.

비공원시설은 평당 306만원으로 터무니없이 축소

이 사업 협약서에 따르면 수입 8,651억원, 비용 7,917억원, 사업수지 흑자 735억원, 수익률 8.49%로 ㈜동원개발 컨소시엄과 ㈜지파크개발은 당 사업이 양호한 사업 수지를 보이는 재무적으로 건전한 사업인 것처럼 분식해왔다. 
 
그러나 회계법인 공명의 사업타당성 검토 보고서에 따르면 협약서의 사업수지는 토지매입비를 공시지가의 2.6배로 계상하고 특히 총비용의 핵심 구성요소인 비공원시설 공사비를 평당 306만 원으로 터무니없이 축소 계상하는 등 의도적으로 분식 및 조작되었음이 밝혀졌다. 

회계법인 공명이 사업수지를 재산정한 결과에 따르면 이 사업은 ㈜지파크개발이 제시한 사업수지보다 수입은 135억 원 감소하고, 비용은 1,462억 원 증가하면서, 수익률은 –10.12%로 862억 원 적자를 기록하는 것으로 나타났고, 이마저 회계법인이 시공비를 평당 370만 원으로 계상하는 등 보수적으로 재산정했음으로 실제 사업수지는 더 악화될 가능성이 농후하다. 

협약서에 따른 비공원시설 공사비는 평당 306만 원이고 거기에 더하여 일반관리비를 전액 비공원시설 공사비에 포함한다 하여도 평당 350만 원에 지나지 않으나, ㈜동원개발은 부산광역시 사상공원 민간공원조성 특례사업의 시공사로서 평당 410만 원에 시공계약한 바 있어 협약서와의 차이가 무려 평당 60만 원, 비공원시설 공사연면적으로 환산하면 전체적으로 556억 원가량 차이가 발생한다. 

적자 수백억 불가피한 제안

게다가 이 사업은 비공원시설이 지하 3층 지상 32층 규모로 사상공원의 지하 1층, 지상 25층의 비공원시설에 비해 최소한 평당 이 30만 원 이상 시공비가 늘어나는 것이 정상이고, 평당 10만 원씩 시공비가 늘어날 때마다 비공원시설 시공비 규모가 93억 원가량 증가함으로 이를 반영한다면 다시 적자가 수백억 원 늘어난다. 

따라서 무엇보다도 ㈜동원개발 컨소시엄에 참여하고 있는 시공사 ㈜동원개발과 ㈜태영건설이 협약서에 비공원시설 공사비로 책정된 평당 3백6만 원으로 이 사업 비공원시설 공사를 시공계약할지 여부가 최우선적으로 검증되어야 할 것이다. 

광주시는 협약서 제30조 제1항 제2호 ‘사업비(비공원시설 공사비, 보상비, 금융비)가 과도하게 증가 또는 감소한 경우’에는 협약서 제30조 제2항에 따라 외부기관에 타당성용역을 의뢰하여 객관적으로 사업 타당성을 검증할 수 있다. 

따라서 총비용의 과소계상으로 사업성에 심각한 하자가 있는 것으로 드러난 이상 광주시는 시급하게 이 사업이 수입과 비용이 균형을 유지하는지 그 사업성 확보 여부에 대한 객관적이고 독립적인 검증에 나서야 한다.

또한 광주시는 ㈜지파크개발과 ㈜동원개발 컨소시엄 구성원들로부터 중앙공원 민간공원 조성 특례사업과 관련하여 협약의 이행과 공원시설 등 기부채납시설의 책임준공을 연대보증하는 확약서를 징구해야 한다. 

광주시, 사업 타당성 검증과 연대보증 확약서 징구해야

사업성이 부재한 이 사업에 대한 연대보증 확약서는 직접적으로 신용과 재무 능력을 갖춘 시공사들을 포함한 ㈜동원개발 컨소시엄 구성원들로 하여금 부당한 특혜요구 및 사업의 중도포기 방지, 협약의 이행 및 기부채납시설의 책임준공을 보증하게 하는 효과가 있다.

그뿐만 아니라 연대보증 확약서는 시공사를 비롯하여 ㈜동원개발 컨소시엄 구성원들이 제안공모 과정에서 제출한 사업제안서와 그것을 바탕으로 작성된 협약서가 과연 보증할 수 있는 수준으로 적정하고 신뢰성 있게 작성되었는가를 스스로 검증하게 하는 간접적인 보증효과도 기대할 수 있다.

따라서 "광주시는 조속하게 당 사업에 대한 사업 타당성 검증과 연대보증 확약서 징구에 나서야 한다"는 주문이 나오고 있다.

이규웅 기자  aa5767@hanmail.net

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기사 댓글 3
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  • 물어보세요 왜 그랬는지? 2021-03-13 15:15:44

    그런데 왜 공원에 돈을 쳐 바르겠다고   삭제

    • 깨끗한 행정을 바라며. 2021-03-12 21:34:11

      사업들이 의혹없이 깔끔하게 진행됐으면 좋겠다.
      이것도 공원조성비가 너무 높아 이해가 안간다는 뉴스가 많았다.
      중앙공원이나 쌍령공원이나
      하나같이 갑론을박 치고받고 있으니 행정의 신뢰가 있겠는가.
      투명하게 진행되면 뭐가 문제가 있겠는가.   삭제

      • 광주시민 2021-03-12 16:51:52

        토지비는 지침에 제시된거고 협약서를 어떻게 보셨는지 모르겠지만 문구도 그럴싸하게 바꿔놓았네요...아파트 32층에서 25층 바뀐지가 언젠데...기사를 쓰실려면 정확히파악하고 쓰세요.....   삭제

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